【空き家を相続したらどうするか?】神戸市北区の空き家は12,670戸です

2021-10-09

相続



神戸市北区には空き家が2018年で12,670戸もあります。この空き家を相続したらどうしますか?
 
貸すか?売るか?放置しておくか?この3つを比較検討し選択するしかありませんね。
 
ご自身にあった方法を選べるように、一緒に考えていきましょう。


空き家をリフォームして賃貸に出して貸す



相続した不動産を活用して賃料収入を得る方法です。一般的には住宅として貸し出します。
 
立地のいいところであれば改装して店舗や事務所にすることもできますし、更地にして駐車場という方法もあります。
 
ポイントはその用途の需要があるかどうかとリフォーム費用がどのくらい必要かです。
 
例えば、交通の便の悪い山の中で賃貸住宅をするのは難しいですし、数万円の賃料しか取れないのに多額のリフォーム費用をかける訳にはいきません。
 
賃貸に出す場合は、必ずこの2点を重点的に考えていきましょう。
 
当然、人に貸し出すので管理上の問題がいろいろ出てくることは覚悟しておかないといけません。
 
入居者募集、リフォーム、集金代行など、手のかかる賃貸管理は、ぜひ当社へお任せください。


問合せ



空き家を売却する



賃貸に出すと、リフォーム代もそこそこかかるし、何より賃借人とのやりとりがわずらわしい、
 
そんな方は、空き家を売却して現金化するといいでしょう。その手順について説明していきます。
 
◆査定をして売り出し金額を決める
 
まず最初に行うことは、査定を受けていくらで売れるのか把握することです。近隣の成約事例を参考におおよその売却予想金額を出してもらいます。
 
この売却予想金額をベースに売却にかかる経費や税金等を差し引き手取りの金額を理解しておけば安心です。

◆売出し価格が決まったら、次はインスペクション(建物状況調査)を受けておくことをおすすめします。
 
インスペクション(建物状況調査)とは、国交省の講習を受けた建築士が建物のひび割れ、雨漏り等の劣化・不具合の状況を把握するための調査です。
 
この調査を行うことで、買主が購入後のリフォームを事前に計画でき安心して購入の判断ができるようになります。
 
費用も一般的な一戸建てで5万円前後です。契約後のトラブルに巻き込まれないためにも、ぜひ、インスペクションを受けておきましょう。
 
インスペクションのお申し込みは当社から手続きできますので、お気軽にご相談ください。
 
◆インスペクションが済んだら販売活動に入ります。この時に重要なことは見に来られる買い希望の方にいい印象を持ってもらうために、物件の清掃や片付けを完璧に行っておくことです。
 
特に水回りの清掃は重要です。油だらけのキッチンやカビだらけの浴室は購入意欲を下げてしまいます。
 
また、物や衣類が散乱しているような部屋もイメージがよくありません。庭や駐車場も含めて清掃と片付けを徹底しましょう。
 
◆最後に空き家を相続して売却した場合の税金の特例について説明していきます。(被相続人の居住用財産空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例)
 
空き家が増加して社会問題になっています。政府はこの空き家をなくすため売却に有利な税の特例を実施しています。
 
相続や遺言で取得した、亡くなった方が住んでいた家や土地を令和5年12月31日までに売却し、一定の要件に当てはまると、譲渡所得から最高3,000万円まで控除することができます。
 
おもなポイントは、
 
・昭和56年5月31日以前に建築されたこと。
 
・区分所有建物登記がされている建物でないこと。(マンションはダメです。)
 
・相続の開始の直前において亡くなった人以外に住んでいた人がいなかったこと。本人が要介護認定等を受けて老人ホームに入居していた場合も可。
 
・事業や賃貸で貸していないこと
 
・譲渡の時において一定の耐震基準を満たすものであること。
 
・相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。
 
・売却代金が1億円以下であること。
 
・家を取り壊して更地にしても適用が受けられます。ここがポイントですね。耐震工事に高額な費用がかかる場合は取り壊して売却する方がいいでしょう。
 
なお、神戸市では老朽空き家等解体補助金の60万円(最大100万円)の制度もあります。併せて検討してください。
 
 
一度でも、賃貸に出してしまうと、この特例は使えなくなるので注意してください。
 
不動産譲渡税は利益に所有期間が5年以下で39%、5年超で20%かかります。(別途復興税)

税金の詳しいことは、「不動産売却で税金かかるの?」をご覧下さい。


まとめ



空き家を放置しておくと、管理に手間や時間、費用がかかってきます。
 
特に固定資産税や火災保険は所有している間、ずっと必要です。
 
また、著しく老朽化の激しい古家で近隣の迷惑となる家は、自治体から「特定空家」に指定され、ペナルティとして土地の固定資産税が6倍になります。
 
使用する予定がない、相続した家や土地などの不動産ははやく売却することをおすすめ致します。
 
売却についての方法や売却価格のご相談は、不動産プラザ「売却くん」へどうぞ。




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