【神戸市北区の家が売れない!】不動産売却でつまずく理由トップ3




不動産売却でつまずく理由



売りに出した不動産がなかなか売れない!こんな状況で困っている方もいると思います。
 
売りに出してから、誰も見に来てくれない、内覧者は来るが全く申し込みが入らない。
 
こんな状況が続くと、少しずつ心配になってきてしまいます。
 
精神的なストレスも少しずつ溜まってきますし、空き家であれば固定資産税や火災保険料も払い続けないといけません。
 
それになんと言っても、管理が大変です。
 
何が悪いんだろう?何か問題があるんじゃないか?頭の中は不安でいっぱいになります。
 
長年家を売ってきた、私たちの経験からその理由のトップ3をあげると、
 
1.価格が高い
2.物件に問題がある
3.不動産会社の怠慢
 
この3つの理由で、売却が進まないケースがほとんどです。
 
いま売却中で、なかなか売れない方のために、その原因と対策を一緒に考えていきましょう。
 
 


価格が高い



査定金額に上乗せしすぎていないか?
 
毎日不動産の価格を目にしている私たちとは違い、売主様は不動産価格の相場を正確に把握できていません。
 
これは当たり前のことで、私達が中古車屋さんに行っても車の相場が分からないのと一緒です。
 
それと、少しでも高く売りたいという心理も作用して、どうしても売出し価格が高くなりがちです。
 
私達が提示した成約予想額に上乗せして販売価格を決めることは、全く問題はありません。
 
多少高めに設定することは、私達からもよくアドバイスしています。
 
ただ、一定期間試してみて反響が少ないようであれば、価格の変更を検討するべきです。
 
ここが重要なポイントで、変更のタイミングは気分や感に頼るのではなく、販売開始前からスケジュールを組んで決めておくことをおすすめします。
 
例えば、最初の2ヶ月は3,680万円で売り出してみて、反響が悪いようであれば3,480万円に変更してみる。
 
当社では、このタイミングと金額は、販売開始前に一緒に話し合って決めています。
 
販売を開始してみて、イレギュラーなこともあるので、その時は調整していけばいいと思います。
 
イレギュラーとは、何週も週末に雨が続いたとか、類似物件が売れてしまって全くないなどです。
 
最後に不動産のポータルサイト「SUUMO」の価格設置は○○○○万円未満の表示になっています。
 
例えば4,000万円の物件は4,000万円未満のリストには表示されません。この場合は、3,990万円に変更することをおすすめします。
 

物件に問題がある



買主さんが嫌がるところはどこか?
 
なかなか売れない理由として、物件に問題点があるケースもあります。
 
例をあげると、
築年数がかなり経っていてリフォーム費用がかなりかかる。
擁壁のやり換えが必要で費用がかかる。
二世帯住宅や店舗併用住宅など特殊な間取りである。
残置品が多く、整理整頓ができていないため、物件の印象が極端に悪い。
リフォームや擁壁工事に費用がかるケースでは、その工事にどのくらいの金額がかかるか、おおよそでいいので見積もりを取っておくといいでしょう。
 
購入する方は、キッチンやお風呂の交換や擁壁工事の金額は分からないので、ここで思考が止まってしまいます。
 
当社へ依頼いただければ、事前におおよその金額を調べておきまので、購入希望のお客様にすぐにお伝えすることが可能です。
 
また、専門家によるインスペクション(住宅診断)を事前に受けて、きちんとした住宅診断書を提示することで、さらに売主様と物件への信頼感はさらにアップします。
 
なお、この検査に合格すると、瑕疵担保保険の加入も可能です。
 
住宅を売り出すときには、積極的に活用しましょう。インスペクションについてはこちらをご覧ください。
 
二世帯住宅や店舗併用住宅などの特殊な間取りについては、適正な価格であれば下げたりリフォームをしても、あまり効果は期待できません。
 
そもそも需要が少ない物件なので、販売活動は長期戦になることを覚悟しておいた方がいいでしょう。
 
築年数が20年を超えるような物件は、建物の解体を検討するのも選択肢の一つです。
 
残置品の処分や整理整頓ができていない方は、厳しい言い方ですが、本人が気づいていないケースが多いです。
 
だから、部屋が散らかっているのです。しないのではなく、気づいていないのです。
 
この整理を本人に任せていても、なかなか前に進みません。
 
こんな時は費用がかかっても、不用品処分の専門業者の依頼するのがいいでしょう。
 
苦手なことに時間と労力を使うより、専門家に任せる方法を選びましょう。
 
 

不動産会社の怠慢



売却物件の管理が悪い
 

私たち自身でも感じますが、物件を見に行ってがっかりすることがあります。
 
長期間空き家の場合は、床にほこりがたまって靴下が真っ黒になってしまったり、排水口のトラップの水が蒸発して下水が臭っかたり、ポストにチラシが大量に放置されていたりします。
 
何千万円も出して家を購入しようと見にきている方に本当に申し訳ないです。
 
物件には必ずスリッパを用意し、月1回は見回りに行き排水口には水を流してもらうようにお願いしておきましょう。
 
一般媒介で複数の業者の依頼している方は、ご自身で管理するようにしましょう。
 

自分の収入を第一優先にする
 
家・土地・マンションなどの売却を依頼すると、不動産会社は販売活動に入るのですが、仲介の成約の仕組みには2つにパターンがあります。
 
自社のお客様に売却できるケースと他社のお客様で売却するケースです。
 
自社のお客様に売却できた場合は仲介手数料は2倍になります。
 
なので、なんとか自分のところのお客様に売却したいのが本音です。
 
これ自体は悪いことではありませんが、意図的に他社のお客様が購入できないように妨害行為を行う業者もあります。
 
ここまでくると、確実に売主様の利益を損なうことになるのでやめてもらいましょう。
 
これを見抜くには、案内がどこの業者の誰からあったかを聞くことです。
 
自社ばかりの案内しかない場合は、”他社にも客づけの依頼はしてもらってますか?”
 
と、確認しておきましょう。言葉に詰まるようであれば要注意です。
 
当社では、売主報告に案内があった日時、業者名は必ず明記しています。


神戸市北区ならではの理由



北区は不便!
 

こんなことをよく言われます。
 
北区は神戸電鉄が一本通っているだけで、しかも特急用の線路もなく便が悪いイメージがあります。
 
それと、有馬街道が朝夕の時間帯は混みます。
 
どうしても、JR・阪神・阪急・山陽などが並行して走っている、海側の方が人気があります。
 
坂が多いので自転車は電動でないと使い物になりません。
 
いろいろ不便な点もありますが、なぜか悪いところが誇張されているように感じます。
 
確かに、車がないと買い物などは不便なところもありますが、徒歩圏内であれば通勤は問題ないと思います。
 
電車の本数も朝夕は頻繁にあり、不便はありません。
 
人気の業務スーパーひよどり台店やシャトレーゼ鈴蘭台店、イカリスーパー西鈴蘭台店もちゃんとあります。
 
通勤ラッシュ時の有馬街道は混みますが、ひよどり経由で迂回し長田へ抜ける方法もあります。
 
ここは、私たち不動産業者がもっと情報発信をしていかないといけません。
 
自分自身が住んでいて感じるのは、地価が安い、緑が多くて静か、夏意外と涼しく生活しやすいです。
 
在宅ワークや外出制限もあり、家にいる時間が以前よりも増えています。
 
この機会をチャンスと捉え、空気がきれいでゆったり住める、神戸市北区の不動産を一緒に売却していきましょう。


まとめ



家が売れない理由を整理してみると、

●価格が高い
●リフォーム費用等が高額
●特殊な間取り
●家に不用品が散乱していて汚い
●不動産業者の怠慢

どれかに当てはまっていませんか?
 
頼れる不動産業者を見つけて、一緒に問題点を話合い解決していきましょう。
 
当社は、売却専門で活動していますので、困りごとがあれば、いつでもご相談ください。
 
すぐにお伺いします。
 
また、ご自宅からオンラインで売却相談も可能です。
 
匿名でのご相談も大歓迎です。
 
 
この記事は、宅地建物取引士のダイヤモンドコンサルティング石田敦也が作成しました。

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