【家は老人ホームに入る前に売るほうがいい!】不動産売却と老人ホーム入所






認知症になると家が売れない



この記事は、宅地建物取引士の売却くん石田敦也が作成しています。
 
2020年の65歳以上の人口は約30%です。
 
今後、ますます増えていくと予想されています。
 
そうです、我が国はこれから、超高齢化社会を歩んでいかないといけません。
 
ここで大きな問題となるのが認知症です。
 
2020年の65歳以上の高齢者の認知症有病率は16.7%、約602万人です。
 
もう、他人事ではないのです。
 
では、認知症になると何が困るのかみていきます。
 
次のようなことができなくなります。
不動産の契約
預金の引き出し
遺言書の作成など
もし、不動産売買契約や遺言書などを作ったとしても、認知症であれば、その行為は無効となってしまうのです。
 
こうなってしまうと、法的な手続きをとって代理人を決めなければいけません。
 
手続きも複雑で時間も要することになるので、家族全員がたいへんな思いをすることになります。
 
ですから、意思が明確な健康な時に家を売却しておくのがいいでしょう。
 

空き家の管理はたいへん


 
家を売らずに、老人ホームに入居すれば、誰かがその家を管理しなければいけません。
 
一戸建てであれば、雑草や植栽の管理も年に数回必要ですし、空き家にはゴミの不法投棄や泥棒も気をつけないといけません。
 
これらを他の家族がするか、お金を払って専門業者に委託するかですが、どちらもたいへんな負担となります。
 
また、誰も住まない家の火災保険・固定資産税・公共料金の支払いも毎年かかってきます。
 
空き家にして放置しておくことは、思っている以上に手間と費用がかかるのです。
 
老人ホームに入る前に、家族で相談してどうするかを決めておくことが大切です。


マイホームの3,000万円控除が使える


自分が住んでいた家が買った時より高く売れると、税金を取られる可能性が出てきます。

 
上の図のように、買った時と売った時の経費を差し引くことはできますが、それでも利益が出ると課税の対象になります。
 
税率は譲渡所得に対して、5年以下の所有で39.63%、5年超で20.315%です。
 
しかし、マイホームを売った場合に限り3,000万円の特別控除が認められています。
 
この居住用財産の3,000万円特別控除を使うためには、転居してから3年後の12月31日までに売却する必要があるのです。
 
逆に言うと、老人ホームに入居して約3年以上経ってしまうと、この3,000万円特別控除が使えなくなると言うことです。
 
そう考えると、やはり時間に余裕を持って、老人ホームの入所前に売却しておくことがいいでしょう。
 
売却くんでは、金額査定から税金のアドバイスまでを売却前から、一緒にご相談させて頂きます。
 
ご自宅の売却について、わからないことがあればお気軽にご連絡ください。
 
お忙しい方や遠方の方には、オンラインの相談も承っております。
 

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代理契約を使う



高齢になると、いろいろとからだに支障が出てくることもあります。
 
足腰が弱くなって移動がたいへんだったり、字を書くのが難しくなったりしてきます。
 
こんなことも、家を売る決断を遅らせている理由となってきます。
 
でも、心配は入りません。
 
家族の人に代理で契約を頼んで、買主に家を引き渡すことは法的に可能なのです。
 
例えば、長男の方に委任状を書いて印鑑証明書を添付し、家の売買契約やお金の受け取りなどを任せることができます。
 
所有権移転登記の際も、司法書士から本人確認と意思確認を受けられれば問題はありません。
 
認知症でなく、きちんと意思確認ができる状態であれば、代理契約を活用して老人ホームに入る前に家を売っておくといいでしょう。
 
売却くんでは、委任状の作成のお手伝いもしておりますので、安心してお任せください。


もし認知症になってしまったら



では、もし認知症になってしまった場合はどうしたらいいか?
 
先ほども言った通り、本人ひとりで売買契約をすることはできません。
 
認知症になってから代理で契約を頼むこともできません。
 
この場合は、成年後見制度か家族信託の利用を検討しましょう。
 
 
成年後見制度
 
 
成年後見制度とは、認知症などで物事の判断ができなくなった方を後見人をつけサポートする制度です。
 
この成年後見制度には、法定後見制度と任意後見制度があります。
 
法定後見制度は、家庭裁判所が調査し後見人を決めます。
 
後見人は、親族の場合もありますし、弁護士や司法書士の場合もあります。
 
弁護士などが、成年後見人となった場合は費用が発生します。
 
任意後見制度は、本人が健康な状態の時に自ら選び公正証書により契約を交わします。
 
費用に関しては、お互いの話し合いで自由に決めることができます。
 
また、任意後見監督人を決めることが必要で、その報酬も必要となってきます。
 
このように、成年後見制度を利用するには毎月数万円程度の費用がかかり、不動産売却時には、別途数十万円の費用がかかってきます。
 
ご自身が健康な時に売却をしておいたほうが、ご家族のためにもいいでしょう。
 
 
家族信託
 
家族信託とは、財産を持っている方が家族にそれを託し、管理や処分を任せる制度です。
 
成年後見制度のような、複雑な手続きや家庭裁判所への申し立ても必要ありません。
 
不動産の処分だけでなく、買換えや建物建設などの積極的な資産運用も任された家族の判断で可能です。
 
認知症になったときに、預金を引き出したり、不動産を処分したりするには、家族信託はとてもいい方法です。
 
家族信託は契約書を作成する必要がありますので、弁護士・司法書士・行政書士に相談して作成するようにしましょう。

 

まとめ



以上のように、健康を崩したり認知症になってから不動産を売却することはとてもたいへんです。
 
早いうちに、家族と相談し計画を立てて、進めていくことが重要です。
 
老人ホームの入ることを検討されている方は、この機会に家の売却を検討してみてはいかがですか。
 
神戸市北区の不動産売却は、ぜひ、不動産プラザ「売却くん」へお任せ下さい。


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