測量図がない土地はどうするか?

2021年12月19日

流通市場に出ている売り土地には、登記簿面積と実際に測量した面積が一致しない物件もあります。

 

このような物件は、古い測量図の物件に多く見られます。測量精度が低かった為です。

 

出来れば、測量をやり直し登記簿の面積を訂正(地積更正)してから購入する実測取引が一番おすすめな方法です。

 

宝石で言えば鑑定書付きのダイヤモンドを買う。そんなイメージです。

 

但し、境界が確定していない場合は、公簿取引でもトラブルとなりますので、隣地所有者と話し合い境界の確定をしましょう。

 

売主には買主に対して、境界を明示する義務がありますので注意して下さい。

 

 

 

測量

 

 

 

土地の取引には2つパターンある

 

 

土地を購入する場合、大きく2つのパターンがあります。

 

 

公簿取引:実際の面積は不明だが、登記簿表示の面積に基づいて売買契約を行う。面積による売買代金の精算は行わない。

 

実測取引:測量士に土地の測量を依頼し正確な面積を確定し登記簿を訂正(地積更正)し売買契約を行う。基本的に売買代金は㎡単価で精算する。

 

公簿取引でも過去に測量を行っていて登記簿と測量図の面積が一致しているものもあります。この取引に関しては測量図と筆界確認書を引き継げば問題はありません。(平成8年以降が安心です。)

 

また、測量だけを行って正確な面積を算出しても、費用等の問題で登記簿の訂正をしないとこもあります。

 

一般の方は、すべての土地に正確な測量図があると思っているかもしれませんが、

 

そんなことはないんです。

 

 

 

なぜ、すべての土地を実測取引しないのか?

 

 

実測取引はとても安全で確実な取引方法なのですが、すべての取引で行われているわけではありません。それはなぜか?

 

実測取引の一番の問題は費用です。隣地の戸数や土地の形状によって変わってきますが、普通の住宅地で60万円から80万円くらい必要となります。

 

この費用は売主にとって大きな負担となるのです。法令で実測取引を定めているわけではないので、どうしても測量費用のかからない公簿取引になりがちです。

 

また費用以外にも、境界でもめている等の理由で実測取引が出来ないこともあります。

 

 

 

公簿取引で購入する場合はどうするか?

 

 

出来れば実測取引が一番望ましいですが、現実にはそうもいきません。測量費用を負担できないこともあります。

 

では、公簿取引のときはどうしたら安全に取引が出来るか?

 

ポイントを2つ説明します。

 

①隣地所有者と同意のとれた境界を確認して書面や写真に記録しておく。売主には境界明示義務があります。

 

②住宅メーカーや不動産屋に、その確定した境界をもとにテープ測量をしてもらい登記簿面積との過不足を予想しておく。

 

この2点を実行するだけで、大きなトラブルを回避することが出来ます。

 

 

 

出来れば土地は実測取引で購入した方がいい。

 

 

土地を購入する際は、実測取引が理想です。しかし実測には費用がかかるので測量をしない公簿取引も多いです。

 

公簿取引の場合は、必ず上のポイント2点(境界の確認とテープ測量)を行って下さい。

 

これで公簿取引でも大きなトラブルを避けることが出来ます。

 

そして、お金や時間に余裕が出来たらタイミングをみて測量をして登記簿を修正しておくことをおすすめします。

 

その土地の信頼性が上がり、売却時に有利になります。

 

但し、境界が不明や確定していない場合は、公簿取引をすることも困難なため、専門家等に依頼して隣地との境界確認書(筆界確認書)を作成しましょう。

 

売却予定の土地の測量図がないなど、心配なことがあれば、お気軽に、不動産プラザ「売却くん」にご相談下さい。

 

どうやって売却していくか、一緒に検討していきましょう。

 

お忙しい方には、オンラインでのご相談も対応しております。