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仮換地の売買

街区

 

 

 

 

阪神大震災の時に、三宮の支店に勤務していました。震災直後は家を失った方に仮住まいを紹介する事が毎日の業務でした。

 

 

寒くて、不衛生な環境で仕事をしていた事を思い出します。

 

 

半年を過ぎる頃から、行政も正常に機能しだし、道幅が狭い地域の土地区画整理事業が始まってきました。

 

 

建て替えを検討する人、他の地域へ引っ越していく人、いろいろでした。

 

 

家がつぶれたあとの土地がそのまま使える訳ではないので、皆さん大変な思いをされています。

 

 

土地区画整理事業はカオス状態の街区を、きれいな碁盤目に整える事です。個人の主張は通らないのです。

 

 

ちょうどこの時に、土地区画整理事業施工区域内の物件の売却を依頼されました。

 

 

今日は、仮換地指定を受けた不動産売買の流れを説明していきます。

 

 

 

 

 

 

【仮換地指定通知書】

仮換地指定通知書

 

 

 

まず、役所がその街区の青写真をつくり道路や公園を整備します。これに個人の土地を従前の土地に近い状態でパズルのように埋めていきます。

 

 

新しく道路や公園をつくるのですから、持っていた土地は削られ狭くなってしまいます。

 

 

この新しい配置を完了すると、「仮換地指定通知書」が送られてきます。

 

 

この「仮換地指定通知書」には従前地と新しく配置された土地の面積・位置・地図などが記載されています。

 

 

これをもとに、売買契約を開始していきます。

 

 

 

 

 

 

【仮換地の契約】

 

 

 

 

土地の面積が少なくなったり、場所が移るので、次のような特約事項を追加します。

 

 

📌本物件は土地区画整理事業施工区内にあること。

 

📌物件の表示は登記簿謄本および仮換地指定通知書で表記する。

 

📌換地処分の結果、換地の位置・形状・面積等が従前地及び仮換地と相違することがある。

 

📌還付金や精算金がある場合、売主買主どちらの負担所得とするか。

 

 

 

あくまでも、従前地で売買取引を行います。

 

 

 

 

 

まとめ

 

 

 

土地区画整理事業の土地の売買の流れは、

 

 

1.仮換地指定通知書で完成後の土地の概要を確認する。

 

         ↓

 

2.双方同意のもと、契約締結し所有権移転を完了させる。

 

         ↓

 

3.還付金や精算金を受取り支払をする。

 

 

 

これで無事に取引終了です。

 

 

仮換地図を取得して将来の土地がどうなるかを、買主に説明しておけばトラブルは起こりません。

 

 

換地後の土地は道路もきれいに整備され、土地の測量もきちんと行われているので、資産価値は通常上がります。

 

 

あくまでも、従前地の土地で取引すると言う事を頭に入れておいて下さい。

 

 

 

以上、ダイヤモンド石田敦也でした。