· 

不動産投資の注意点【初心者】

初心者

 

 

 

 

不動産投資をすすめるブログを流し読みしていて、内容に少し違和感を感じるものがありました。

 

 

これから始めようとする人に錯覚を与えそうです。失敗しないように不動産投資の注意点について書いておきますね。

 

 

 

📌家賃収入に空室期間を考えていない。

 

📌支出に募集費用とリフォームを考えていない。

 

📌サブリースを過信しすぎている。

 

📌自己資金が少ない。

 

📌家賃は下落する。

 

 

ここだけは、はずさないようにして下さい。そうじゃないと地獄に落ちちゃいますよ!

 

 

では詳しく説明していきます。

 

 

 

 

【家賃収入に空室期間を考えていない】

入居者募集中

 

 

 

よく購入シミレーションに「家賃10万円で年間120万円。年間経費が10万円で120万円ー10万円=110万円が手取り収入です。」

 

 

こう言う記載が多いですね。これはこれで間違いではありません。しかし、この入居者が何十年も住んでいることはなく、入れ替わりがあります。

 

 

そうなると、退去してからリフォーム工事をして次の入居者が決まるまで数ヶ月はかかります。

 

 

この期間は家賃が入ってこないのです。ここを押さえておかないと計算が狂ってきます。

 

 

この空室期間(募集期間)は賃料設定や時期に左右されるので、なかなか予測しずらいです。

 

 

出たらすぐ次の入居者が決まっていくとは考えないことです。

 

 

ちなみに、平均の居住年数は単身者2~4年、ファミリー4~6年です。このサイクルで入居者が入れ替わると考えて下さい。

 

 

 

 

【経費に募集費用とリフォームを考えていない】

リフォーム

 

 

 

購入時のリフォーム工事費用はちゃんと考えているのに、入居者の入れ替え時のリフォーム費用を具体的に予測していない人は意外に多いです。

 

 

購入時は多額のリフォーム金額になるので、そのあとは大丈夫だろうと思ってしまうのでしょう。

 

 

確かに何百万円もかかりませんが、先ほど書いた通り、数年で入居者は入れ替わります。その都度かかるのです。

 

 

いつも大掛かりな工事はありませんが、どんなに部屋がきれいでも軽微な補修費とハウスクリーニング費用・仲介手数料等の募集費用は必要です。

 

 

これを合わせると賃料の約2.5ヶ月分は必要となります。必ず計算に入れておいて下さい。

 

 

 

 

【サブリースを過信しすぎている】

サブリース

 

 

 

購入とサブリース契約をセットで契約し空室リスクを回避したと考えている方もいるようですが、サブリース契約は賃料の改定ができます。

 

 

トラブルが多いので、国土交通省はサブリース住宅標準契約書に賃料改定の時期をはっきり書くように変更しました。ローン返済期間中ずっと同じ金額で保証されることはありません。

 

 

サブリース契約がセットだから、大丈夫とは限りません。

 

 

 

【自己資金が少ない】

自己資金

 

 

 

自己資金がほとんどなく、ほぼ全額借入をするような購入は避けましょう。

 

 

説明してきた通り、家賃収入が無い期間があったり、募集の都度費用が発生してきます。

 

 

これらの費用は正確に予測しずらいものです。家賃収入だけですべてに対応することはできません。

 

 

礼金があっても、これらの費用を全部まかなうことは出来ないのです。

 

 

余裕を持った資金計画を立て購入して下さい。

 

 

もし全額借入をするのであれば、別途予備資金を用意しておきましょう。

 

 

 

 

【家賃は下落する】

下落

 

 

 

家賃は年々下落していきます。これを忘れないで下さい。

 

 

経済状況にもよりますが、新築から20年で20%前後下落すると言われています。

 

 

現状維持で推移する事はありません。ここを押さえておいて下さい。

 

 

家賃収入は年々減っていくのです。

 

 

最後に

レバレッジ

 

 

 

不動産投資は資金と知識があれば、管理を委託でき手間のかからない投資方法です。

 

 

しかし空室や家賃下落のリスクと、他の投資と違い維持管理費が必要なことを理解し、

 

 

購入後の資金の準備も忘れないようにして下さい。

 

 

徐々に物件が増えてくれば、借入をしてレバレッジをかけていくことも出来ます。

 

 

最初の離陸が一番大切です。無理のない資金計画で不動産投資を行って下さい。

 

 

以上、ダイヤモンド石田敦也でした。

 

 

 

関連記事:<◆はじめての不動産投資【ビビりな人編】>