空室対策【入居者募集方法】

コミュニケーション能力が大切です。

空室対策は僕らにとって最重要課題です。なぜなら空室の多い管理会社に誰も物件を預けないからです。

いかに費用を抑えて入居率を上げるか、これがもっともオーナーから評価されることです。

何百万円も費用をかけてリノベーションやリニューアルしても投資効率がいいとは言えません。

最新の空き家は持ち家も含めて846万戸で空き家率は13.6%。（2018年総務省統計局）過去最高の数値となっています。なかなか厳しい状況です。

空室対策のブログ記事はいろいろありますが、別の角度から管理会社の僕が実際に実行している、おすすめ無料の空室対策の方法を紹介します。

◆コミュニケーション能力

①仲介業者の営業マンを大切にする。

もはや物件情報サイトは登録件数が多すぎて、条件を絞り込んでも見きれないほど検索結果が出てきます。この中からご自身の物件を見つけてもらうのは難しくなりました。

情報が埋もれてしまっています。最初の1ページの物件を数件見てその会社と連絡を取りお店に行く。こんな感じです。

ネット上では本当にピッタリな物件と出会えていない可能性もあります。

いまはまだ、検索システムがうまく機能していません。いずれはAIが解決してくれると思いますが、

なので、最後は営業マンがどの物件を紹介するかにかかっています。

例えば、「ネットに載っていた、この物件みたいんですけど！」

「はい、わかりました。すぐご案内します。あと一緒にこの物件も見ませんか？これ僕のおすすめなんですよ！」

こんな具合です。

なので、仲介業者の営業マンは大切にしましょう。ネットでも店でも紹介されないと、その物件はもう存在していないも同然です。

ただすべてがいい営業マンばかりではないので、「この人は、ちょっと？」と思ったときは別な人にお願いしましょう。

これは余談ですが、不動産屋の営業マンが扱うすべての物件を実際に見ているかと言うと、実は見きれていないです。それだけ数が多いんです。

つまり、お客さんにすすめている物件を実は担当者は見ていない。こんなこともあります。

なので、僕はまず担当者が物件をイメージしやすいチラシ作りを心がけています。そして記憶に残るインパクトのあるものにしています。

チラシ作りは慣れないと難しいので、写真をたくさん撮って持って行くのがいいと思います。

僕ら管理会社も仲介業者の営業マンは大切にしています。そうでないと、管理物件を紹介してもらえないからです。

管理会社はオーナーの代理です。仲介業者さんにお客さんを紹介してもらえるようコミュニケーション能力を大切にしています。

②おもてなし

この仕事を始めた頃は、毎日毎日お客さんと部屋を見に行っていました。夜家に帰って靴下を脱ぐと裏が真っ黒になっていました。

どの部屋もリフォームはするのですが、2,3ヶ月もするとほこりがたまってきます。

リフォームのあとは、誰も掃除しないんです。あと排水口の水が乾燥して部屋が臭いこともあります。

これを解決しましょう。月1回、クイックルワイパーをして水道をひねるだけです。

お客さんと営業マンの印象は大夫違ってきます。清潔な部屋は絶対にいい印象を与えます。

あと、スリッパやメジャーなどを必ず用意しておきましょう。おもてなしの気遣いは必ず相手に伝わります。

重要なことをもう1つ、鍵は現地のキーボックスに入れて保管しましょう。

「鍵あるから、取りに来て！」なんて言ってたら、案内してもらえません。彼らはとても忙しです。

③番外編

ここは過去に僕が試してうまくいった具体例を追記しておきます。

○用途を広げた。

居住用のワンルームをネイルサロンで契約した。事務所や教室なんかもいいと思います。

○3月末の退去を1・2月に繰り上げてもらう。

3月末退去はリフォーム工事が終わるのが4月中旬になって需要のピークを外します。なので、入居者と交渉して数ヶ月分賃料を無料にし、1・2月に退去してもらう。

○スーペースの有効利用

駐車場があまっていたので、大型バイク置場にして募集した。

正直うちにも現在空室があるので、あまり偉そうなことは言えませんが、

空室対策にウルトラCはないですね。出来ることから1つ1つ積み上げていくしかないと思います。

何もしない、これが一番問題です。