· 

◆はじめての不動産投資【ビビりな人編】

ビビりな人

 

 

 

 ビビりだけど、不動産投資をはじめてみたい!そんな方はここからスタートして見て下さい。

 

 

「まずは少額居住用1戸を現金で購入する。」

 

 

不動産投資の本やブログ・セミナーなどで、物件の選別や融資・税制等をいろいろ勉強してきてそこそこ知識はある。

 

 

けれど実際に買うとなるとちょっと怖い!こんな方の為にこの記事を書きました。

 

 

右も左もわからない世界に飛び込むわけですから慎重に進めて行った方がいいです。

 

 

僕が管理している物件のオーナーにも1戸から徐々に増やし現在は4戸所有している方もいます。

 

 

少額の物件を現金で購入し経験を積んで、徐々にステップアップして行って下さい。

 

 

一段一段上がっていけば大丈夫、意外に大家業は面白いですよ。

 

 

 

 

◆物件を探すのは意外に大変

物件検索

 

 

 

不動産投資の本やブログ・セミナーで教わるようなおすすめ物件、はなかなか一般の方には購入することが難しいです。

 

 

なぜかと言えば、売り物件を探して来る不動産仲介業者は条件がよく価格的に魅力的な物件は買取不動産業者や資産家に持ち込んでしまうからです。市場に出る前にいいものは彼らが買ってしまいます。

 

 

言い方は良くありませんが、ネットに出ている物件は彼らが手を付けなかった物件と言うことになります。

 

 

ここで誤解のないように言っておきますが、市場に出ている物件に何か問題あるのではなく、価格的に折り合いが着かなかったと言う意味です。(事故物件や不利な情報は告知することが決められています。)

 

 

彼らプロの投資家が購入するような条件で購入することは難しい。これが現実です。

 

 

ではどうするか?具体的にはスーモやホームズ・アットホームのネット検索で出て来る物件の中から検討していかないといけません。高利回り物件は期待できません。

 

 

それと大家業をしているといろいろなことが起こります。例えば急な設備の交換による出費や入居者が退去して家賃が入ってこないなど。想定外のことが。

 

 

このような状況なので最初の1戸目は、借入れをしないで現金購入するのが一番いいです。収支バランスやハプニングに対応出来る余力があるからです。

 

 

募集から入居そして退去の一連の流れを経験しておけば、大きな物件でも活かされます。やることは同じですから。

 

 

では実際に物件を購入するとお金の流れはどうなのか?現在出ていた神戸の中古ワンルーム で具体的な説明をしていきます。

 

 

 

◆実際に中古ワンルームマンションを買ったらどうなるか?

ワンルーム

 

 

 

〇価格:590万円(敷金返還債務5万円)

〇交通:JR三ノ宮駅 徒歩7分

〇構造:SRC造

〇面積:15㎡

〇築年:1984年

 

 

こんな物件が実際に売りに出ていました。

 

 

この物件の取得費や経費・設定賃料はどうか?

 

 

〇取得費 (税金・手数料等)を10%とみて、60万円

 

〇経費  (管理費・積立金・火災保険・固定資産税・管理委託料)で年15万円

 

〇設定賃料(家賃・共益費込)を月額45,000円で年54万円で想定

 

〇1人の入居者の契約期間を2年とし、退去毎の募集費・リフォーム代を1回25万円(20年毎位で水回りの設備の交換に別途100万円クラスで費用がかかってきます。)

 

 

2年間で108万円の収入を得て、経費合計55万円が支出され、手元に残るのは53万円くらいです。

 

 

実際の賃貸経営はこんな感じになります。実質利回りは4%です。

 

 

チラシに書いてある利回りは経費を見ていません。注意して下さい。あと空室時のことを考えて、管理費等の経費分の余裕はみておきましょう。

 

 

 

 

◆まずは現金購入できる物件からはじめるみる

お金の流れ

 

 

お金の流れはおおよそ理解できましたか?

 

 

初めて不動産投資をされる方にとって一番怖いのは空室期間です。収入がないのに管理費等の経費は毎月出て行くからです。

 

 

「入居→退去→募集→また入居」の繰り返しを経験することでお金の流れを理解できるようになります。

 

 

これが後々の大きな投資にも活かされて、安全な不動産投資が出来るようになって行きます。

 

 

まずは現金で小さな物件を購入して経験を積み、ステップアップして徐々に資産を増やして行って下さい。

 

 

関連記事:<収益還元法>