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収益還元法

 

 

 

おはようございます!

 

エアコンをかけっぱなしで寝て、

 

声が『中村あゆみ』になってしまった、ダイヤモンド石田敦也です。

 

 


収益還元法

 

 

 

投資物件を購入する場合に、いろいろネットで物件を検索してどれにしようか悩みますよね。

 

例えば、三宮のワンルーム450万円で家賃5万円、もう一つは380万円で家賃4.8万円。

 

どっちがいいか? 

 

スーパーで大根買うんじゃないんで、「安い方にしとこうか!」ではまずいですね。

 

 

これを比較する場合に物件価格と年間の家賃収入の割合で判定する方法があります。

 

言葉で説明してもわかりにくいので、数字で示しますね。

 

5万円×12ケ月÷450万円=0.133  (年間60万円の家賃収入を物件価格で割ります。)

この物件の利回りは13.3%と言うことになります。

 

もう一方は、4.8万円×12ケ月÷380万円=0.151 こちらは利回り15.1%です。

 

ここでこの、13.3%と15.1%を比べて(金利と同じです。)高い方がより収益性がいいと言うことです。

 

 

 

初めての方は、絶対15.1%の380万円の方を買いたくなりますよね!

 

ぼく関西人なんでオチを用意しています。

 

 

初心者の方はみんなこれで失敗しています。

 

販売時の利回りは、購入を決定する一つの材料にはなりますが絶対的な判断基準にはなりません。

 

なぜか?

 

計算に用いている賃料はあくまで販売時点の賃料で将来に渡って確定したものではないからです。

 

当然、今の入居者が出ていけば次の募集賃料は下がることが多いです。なので当然利回りも下がります。

 

この二つの物件の利回りは5年後、逆転しているかもしれません。

 

ぼくは個人的には販売時の利回りはあまり関係ないと思っています。

 

ポイントは、将来の賃料下落を理解し予測することです。

 

完璧に予測することは不可能ですが、間違っても今の賃料がずーっと続くと考えてはいけません。

 

賃料下落率はGoogle先生に聞けば統計が出てきます。買う前に不動産屋かGoogle先生に相談して下さい!